5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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